Modalités communes de mise en œuvre des aides à l’immobilier d’entreprise
Le régime législatif des aides à l’immobilier d’entreprise résulte de la loi n° 2004–809 du 13 août 2004 modifiée relative aux libertés et responsabilités locales. Contrairement aux aides au développement économique de droit commun visées à l’article L. 1511–2 du CGCT, les aides des collectivités territoriales à l’immobilier d’entreprise régies par l’article L. 1511–3 du même code constituent des aides spécifiques que peuvent attribuer de manière autonome toutes les collectivités territoriales et leurs groupements, sans que ceux-ci aient à solliciter la conclusion d’une convention ou un accord formel de la Région.
Les possibilités d’intervention offertes par le nouvel article L. 1511–3 du CGCT
Avant l’intervention de la loi du 13 août 2004 précitée, les aides étaient limitées à des rabais sur la vente ou la location de bâtiments appartenant à la collectivité. Désormais les aides peuvent également prendre la forme de subventions versées à une entreprise maître d’ouvrage de travaux immobiliers ou qui acquiert des biens immobiliers. Par ailleurs, elles peuvent être attribuées de manière indirecte, par l’intermédiaire d’un maître d’ouvrage public ou privé, sous forme d’un crédit-bailleur. Elles donnent lieu à l’établissement d’une convention entre la collectivité et l’entreprise bénéficiaire de l’aide.
Les aides aux terrains, auparavant non encadrées en droit national, entrent désormais dans le champ d’application de l’article L. 1511–3 et des dispositions réglementaires prises pour son application.
L’encadrement réglementaire des aides à l’immobilier d’entreprise
Le cadre réglementaire des aides à l’immobilier d’entreprise est fixé aux articles R. 1511–4 à R. 1511–23‑7 du CGCT. L’article R. 1511–4 encadre les conditions dans lesquelles est évaluée la valeur vénale de référence pour le calcul du montant des aides que les collectivités peuvent attribuer. Ces règles transposent dans le droit national les règles exposées dans la communication de la Commission européenne du 20 novembre 1996 concernant les éléments d’aide d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (communication n°97/C 209/03, JOUE du 10 juillet 1997). L’évaluation de la valeur vénale de référence est effectuée par le service des domaines, lorsque son avis est requis en application des articles L. 2241–1, L. 3213–2, L. 4221–4 et L. 5211–37 du CGCT.
Dans les autres cas, la collectivité territoriale ou le groupement intéressé peut soit demander l’intervention du service des domaines, soit recourir à un expert choisi parmi les personnes présentant toutes les garanties d’indépendance, jouissant d’une parfaite honorabilité et possédant la compétence nécessaire en matière d’évaluation de terrains ou de bâtiments en raison de leur formation ou de l’expérience acquise dans l’exercice de leur profession ainsi qu’une connaissance du marché local. Lorsque les biens immobiliers sont acquis puis revendus en l’état par la collectivité locale, la valeur du marché ne peut être fixée en dessous du prix d’acquisition pendant une période d’au moins trois ans après leur acquisition, à moins que l’expert indépendant n’ait constaté un recul général de la valeur marchande sur le marché en cause. Par dérogation à ces règles, lorsqu’un bien a été vendu par adjudication, avec une offre de vente ayant fait l’objet d’une publicité suffisante, la transaction est réputée avoir été faite aux conditions du marché.
En ce qui concerne les aides accordées dans le cadre de contrats de crédit-bail ou de location-vente, il apparaît que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent légalement accorder des aides se traduisant, pour l’entreprise bénéficiaire, par un rabais sur les annuités de crédit-bail. En effet, l’article R. 1511–4‑1 du CGCT précise : « Pour l’application de la présente section, les aides accordées sous les formes prévues par l’article L. 1511–3 pour le financement de projets immobiliers dans le cadre de contrats de crédit-bail et de location-vente sont considérées comme des aides à l’investissement. » De telles aides ne peuvent, toutefois, pas être accordées, sauf à titre exceptionnel dans le cas d’une location-vente, dans le cadre d’un crédit-bail ou d’une location-vente directement consentis par la collectivité territoriale ou le groupement de collectivités territoriales.
Il est rappelé que le crédit-bail immobilier est une opération financière, définie à l’article L. 313–7 du code monétaire et financier, par laquelle une entreprise donne en location un immeuble à usage professionnel et permet au locataire de devenir propriétaire des biens loués au plus tard à l’expiration du bail. C’est un contrat de location à long terme avec option d’achat. Il n’existe pas, en revanche, de définition juridique de la location-vente.
S’agissant de la capacité des collectivités territoriales à conclure de tels contrats avec une entreprise, il est rappelé que l’article L. 313–1 du code monétaire et financier assimile le crédit-bail, et de manière générale toute opération de location assortie d’une option d’achat, à une opération de crédit. Or, l’article L. 511–5 du même code prévoit qu’il est interdit à toute personne autre qu’un établissement de crédit d’effectuer ce type d’opération à titre habituel.
Toutefois, il est admis qu’une collectivité locale puisse, à titre exceptionnel, effectuer une opération de crédit-bail en vue d’assurer le développement ou le maintien d’une activité économique. Cette possibilité ne doit cependant, en aucun cas, revêtir un caractère habituel étant observé que la jurisprudence interprète cette notion de façon très restrictive puisqu’il est, en général, considéré que l’habitude commence dès la première répétition.
Par conséquent, dans la mesure où l’article L. 1511–3 mentionne les rabais sur le prix de location-vente comme une des formes d’aides possibles, il convient de considérer que cet article autorise ce type d’aide seulement à titre exceptionnel dans le cadre d’un contrat de location-vente conclu directement avec l’entreprise. Une telle possibilité n’est pas admise en revanche pour les contrats de crédit-bail, qui ne sont pas cités par l’article L. 1511–3. En revanche, les collectivités territoriales ou leurs groupements peuvent attribuer librement des aides par l’intermédiaire d’un tiers maître d’ouvrage habilité à effectuer des opérations de crédit à titre habituel, qui les répercute intégralement sous forme de rabais sur les annuités de crédit-bail ou de location-vente.
Il convient de préciser que l’article R. 1511–4‑2 du code général des collectivités territoriales prévoit que le bénéfice des aides à l’immobilier est subordonné à la régularité de la situation de l’entreprise au regard de ses obligations fiscales et sociales. Cette disposition vise à réserver le bénéfice des aides à l’immobilier aux entreprises dont la situation financière est saine.
Afin de s’assurer que la somme des aides publiques accordées à une entreprise n’excède pas les taux et les montants maximaux applicables, la collectivité qui attribue une aide doit exiger que figurent dans la convention conclue avec l’entreprise bénéficiaire en application de l’article L. 1511–3 :
– une déclaration de l’ensemble des aides reçues ou sollicitées pour le projet qu’elle présente ;
– une déclaration de l’ensemble des aides durant les trois derniers exercices fiscaux au titre du règlement de minimis.
Les collectivités peuvent, dans certains cas, et notamment lorsque l’opération immobilière projetée est réalisée sous leur maîtrise d’ouvrage, bénéficier de subventions accordées par d’autres collectivités publiques (État, autres collectivités territoriales, Communauté européenne), notamment sur les crédits de la dotation de développement rural (DDR) ou sur les fonds structurels européens (FEDER), dans la limite d’une participation minimale du maître d’ouvrage de 20 % du montant total des financements publics apportés au projet (article L. 1111-10 du CGCT). Il convient de signaler que les collectivités territoriales ne peuvent pas se servir des aides reçues d’autres collectivités publiques pour augmenter les taux des aides prévus par les articles R. 1511–4 à R. 1511–23‑7 du CGCT. En effet, les plafonds prévus par ces dispositions réglementaires s’appliquent à toutes les aides publiques confondues, quelle que soit leur origine.
S’agissant de la corrélation entre le montant de la subvention versée à la collectivité et celui du rabais qu’elle pourra consentir à l’entreprise, deux cas de figure doivent être distingués selon que le bâtiment est destiné à être loué ou vendu.
En ce qui concerne la location : la construction et la location de bâtiments en vue de favoriser l’implantation d’entreprises constituent une activité de service public (CAA de Paris, 7 novembre 1989, SARL Pardon Création et CAA de Lyon, 26 juin 1990, Sté pour la mise en valeur des régions Auvergne Limousin, AJDA 20 mai 1991, p. 375).
Dans la mesure où il s’agit d’ouvrages publics affectés à une activité de service public, leur financement peut librement être assuré par des subventions. S’il s’agit de subventions de l’État, elles peuvent être attribuées sans autres limites que celles qui sont fixées par le décret n° 99–1060 du 16 décembre 1999 relatif aux subventions de l’État pour des projets d’investissement (limitation des aides, sauf cas particuliers, à 80 % du montant prévisionnel de la dépense subventionnable) et par les règles d’emploi des crédits sur lesquels sont imputées ces subventions.
Il convient de préciser que l’évaluation de l’aide maximale à verser aux maîtres d’ouvrage publics pour des projets d’immobilier locatif tient compte, d’une part, des recettes à percevoir pendant la durée d’amortissement du bien sur la base d’une hypothèse réaliste de taux d’occupation des locaux et d’autre part des charges liées au projet.
En ce qui concerne la vente d’immeubles : lorsque le prix de vente du bâtiment est connu au moment où est prise la décision d’attribuer la subvention à la collectivité territoriale maître d’ouvrage, le montant de cette subvention ne saurait excéder le rabais consenti à l’entreprise afin d’éviter un enrichissement sans cause de la collectivité. Lorsque le prix de vente de l’immeuble n’est pas connu au moment où est prise la décision d’attribuer la subvention à la collectivité territoriale maître d’ouvrage, il n’est pas possible de déterminer avec certitude le montant du rabais qui sera finalement consenti à l’entreprise lors de la vente. Dans un tel cas, la détermination du prix de vente probable des immeubles peut utilement se fonder sur la communication de la Commission européenne en date du 20 novembre 1996 relative aux aides contenues dans la vente de terrains et bâtiments par les pouvoirs publics, qui retient le prix de revient comme prix représentatif du marché, sauf justification expresse d’un expert indépendant attestant d’un recul général de la valeur marchande des bâtiments sur le marché en cause.
La définition communautaire de la PME, annexée au règlement général d’exemption par catégorie n °800/2008 de la Commission du 6 août 2008 (annexe 1), fait référence à des notions d’entreprises partenaires ou d’entreprises liées par des relations de contrôle dont l’existence peut être difficile à vérifier. Afin de mieux garantir, le cas échéant, le respect par l’entreprise aidée des critères de définition des PME, il est recommandé de demander à l’entreprise concernée, préalablement à toute attribution d’aides, de fournir une déclaration attestant le respect de ces critères.
Il existe, toutefois, des exclusions sectorielles (entreprises des secteurs de la pêche et de l’aquaculture, de la production agricole primaire…).Enfin, les plafonds d’aide (ou taux d’intensité) applicables peuvent varier en fonction du type d’entreprise aidée (petite entreprise, PME…), de son lieu d’implantation (zone AFR), de la nature de l’activité exercée et de la finalité de l’aide.
